양도세 필요경비는 취득가액, 집의 가치를 높인 자본적 지출, 팔 때 든 양도비용으로 나뉘며, 영수증이 없어도 계좌이체 같은 금융거래 기록으로 실제 지출이 확인되면 인정받을 수 있습니다. 2026년 10월 기준 소득세법은 적격증빙(세금계산서·카드전표·현금영수증)이나 금융거래 증명서류 가운데 하나만 있어도 자본적 지출과 양도비를 경비로 인정합니다. 증빙이 거의 남아 있지 않다면 취득가액 자체를 환산하고 개산공제를 받는 방법도 있습니다.
어떤 비용이 필요경비로 인정되나요?
2026년 기준 소득세법 제97조와 국세청 안내에 따르면, 필요경비는 세 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 인정되는 예 | 인정되지 않는 예 |
|---|---|---|
| 취득가액 관련 | 매입대금, 취득세, 법무사 수수료, 취득 때 낸 중개수수료 | 주택담보대출 이자, 대출 중도상환수수료 |
| 자본적 지출 | 발코니 확장, 샷시 교체, 보일러·난방시설 교체, 용도변경 공사 | 도배, 장판, 페인트칠, 부품 수리 |
| 양도비용 | 팔 때 낸 중개수수료, 양도세 신고서 작성 비용, 계약서 작성 비용 | 이사비, 매수인에게 준 위로금 |
인정 여부를 가르는 기준은 그 지출이 건물의 가치를 높였거나 수명을 늘렸는지입니다. 같은 욕실 공사라도 배관을 통째로 새로 깔았다면 자본적 지출로 볼 여지가 있지만, 타일 몇 장을 바꾼 정도는 수익적 지출(원상회복 수리)로 봅니다. 최종 판단은 관할 세무서가 공사 내용을 보고 내립니다.
영수증이 없으면 경비를 못 빼나요?
2018년 4월 1일 이후 양도분부터(소득세법 시행령 제163조 개정), 적격증빙이 없어도 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되면 자본적 지출과 양도비를 인정합니다. 실제로는 아래 자료를 묶어서 내는 경우가 많습니다.
- 시공업체 계좌로 보낸 이체 내역(받는 사람 이름, 날짜, 금액이 찍힌 것)
- 공사 계약서나 견적서(공사 범위와 금액이 이체 금액과 맞아야 함)
- 공사 전후 사진, 관리사무소 공사 신고 기록
현금으로 주고 받은 간이영수증 한 장만 있으면 인정받기 어렵습니다. 업체 계좌가 아닌 개인 계좌로 보냈다면 계약서에 그 계좌 주인이 시공자로 적혀 있어야 연결 고리가 생깁니다.
증빙이 거의 없을 때는 어떻게 계산하나요?
매매계약서를 잃어버려 실제 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액을 쓸 수 있습니다. 2026년 기준 소득세법 시행령 제163조에 따르면, 이때 자본적 지출과 양도비 대신 필요경비 개산공제를 적용합니다.
| 자산 | 개산공제액 |
|---|---|
| 토지 | 취득 당시 개별공시지가 × 3% |
| 건물(주택 포함) | 취득 당시 기준시가 × 3% |
| 미등기 자산 | 취득 당시 기준시가 × 0.3% |
예를 들어 취득 당시 기준시가가 2억 원인 아파트라면 개산공제액은 600만 원입니다. 환산취득가액에 개산공제액을 더한 금액보다 실제 자본적 지출과 양도비 합계가 더 크면 환산취득가액과 개산공제 대신 실제 자본적 지출과 양도비 합계만 필요경비로 할 수 있습니다(소득세법 제97조 제2항).
환산취득가액을 쓸 때 주의할 점은 무엇인가요?
- 실제 취득가액을 확인할 수 있는데도 세금을 줄이려고 환산가액을 쓰면 세무서가 받아 주지 않습니다.
- 2026년 기준 소득세법 제114조의2에 따르면, 직접 짓거나 증축(85㎡ 초과)한 건물을 5년 안에 팔면서 환산가액을 쓰면 건물분 환산가액의 5%가 가산세로 붙습니다.
- 전 주인이 양도세 신고 때 낸 양도가액이나 실거래가 신고 자료로 실제 취득가액이 확인되면 환산가액을 쓸 수 없고, 확인된 그 금액이 취득가액이 됩니다.
공사 전부터 챙겨 둘 증빙 체크리스트
- 시공업체 사업자등록번호를 확인하고 세금계산서나 현금영수증 발급을 미리 약속받기
- 공사대금은 현금 대신 업체 명의 계좌이체나 카드로 결제하기
- 견적서에 공사 항목을 확장·샷시·보일러처럼 구체적으로 적어 달라고 하기
- 공사 전후 사진을 날짜와 함께 남겨 두기
- 취득·양도 때 받은 중개수수료와 법무사 영수증을 매매계약서와 한 파일에 보관하기
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 인테리어 비용은 전부 필요경비로 인정되나요?
A. 발코니 확장이나 샷시 교체처럼 집의 가치를 높인 공사만 인정되고, 도배·장판·페인트 같은 수선비는 인정되지 않습니다. 한 계약서에 두 가지가 섞여 있다면 항목별 금액을 나눠 두어야 일부라도 인정받기 쉽습니다.
Q. 10년 전 공사라 영수증이 없는데 계좌이체 내역만으로 되나요?
A. 2018년 4월 이후 양도분부터는 금융거래로 실제 지출이 확인되면 인정될 수 있습니다. 다만 이체 금액이 어떤 공사 대금인지 계약서나 견적서로 이어 보여 줘야 하고, 인정 여부는 세무서 판단에 따라 다를 수 있습니다.
Q. 개산공제와 실제 경비 중 하나를 고를 수 있나요?
A. 개산공제는 환산취득가액을 쓸 때만 적용되고, 환산취득가액에 개산공제액을 더한 금액보다 실제 경비가 더 크면 환산취득가액 없이 실제 경비만 필요경비로 고를 수 있습니다. 실제 취득가액으로 신고하는 사람은 개산공제를 받을 수 없습니다.
양도세 경비는 집의 가치를 높인 지출만 인정되고 금융 기록이 영수증을 대신할 수 있으니, 공사 때부터 계좌이체와 계약서를 남겨 두고 애매한 항목은 세무사에게 확인하는 것이 안전합니다.