분양권을 팔면 2026년 10월 기준 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 세율이 붙고, 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없습니다. 다만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가므로, 분양권 자체 세금보다 내가 가진 다른 집의 비과세·중과 판정에 미치는 영향을 함께 따져야 합니다. 이 글은 세율과 실제 부담액, 비과세가 안 되는 이유, 계산 예시와 주의점을 순서대로 다룹니다.
분양권 양도세율은 보유 기간별로 얼마인가요?
분양권 세율은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 소득세법 기준이며, 2026년 10월 현재까지 바뀌지 않았습니다(기획재정부·국세청 기준). 소득과 상관없이 같은 비율이 붙는 단일세율이라 누진공제가 없고, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 양도소득세의 10%가 지방소득세로 더 붙습니다.
| 보유 기간 | 양도소득세율 | 지방소득세 | 실제 부담률 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 7% | 77% |
| 1년 이상 | 60% | 6% | 66% |
분양권 세율은 2년 이상 보유해도 60%에서 더 내려가지 않습니다. 세율 인하 논의는 있었지만 법이 바뀌지 않았으므로, 팔기 전에 국세청 공지로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
분양권은 왜 1세대 1주택 비과세가 안 되나요?
1세대 1주택 비과세는 완성된 주택을 팔 때만 적용됩니다. 분양권은 앞으로 주택을 받을 수 있는 권리일 뿐이라 비과세 대상에 들어가지 않습니다. 분양권 하나만 가진 무주택자가 분양권을 팔아도 60% 또는 70% 세율로 과세됩니다.
분양권이 다른 주택 비과세에 미치는 영향은?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 주택 수에 포함됩니다(소득세법 개정, 국세청 안내). 분양권 취득일은 청약 당첨자면 당첨일, 다른 사람에게 산 경우는 대금을 모두 치른 날입니다.
| 상황 | 영향 |
|---|---|
| 1주택자가 분양권 취득 | 기존 주택을 팔 때 2주택으로 판정 |
| 기존 주택 취득 1년 뒤 분양권 취득, 3년 안에 기존 주택 양도 | 일시적 2주택 특례로 비과세 가능 |
| 3년이 지난 경우 | 신축 완공 뒤 이사·거주 등 별도 요건을 채워야 특례 가능 |
| 조정대상지역 주택을 다주택 상태에서 양도 | 2026년 5월 10일부터 중과 다시 적용(기획재정부 발표) |
다주택자 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝났습니다(기획재정부 발표). 그래서 분양권 1개가 기존 주택을 중과 대상으로 바꿀 수도 있습니다. 특례 요건은 거주 기간과 세대원 이사 여부까지 따지므로 세무사와 함께 확인하는 것이 좋습니다.
입주권과 분양권은 세금이 어떻게 다른가요?
| 구분 | 분양권 | 조합원입주권 |
|---|---|---|
| 성격 | 청약·매수로 얻은 권리 | 재개발·재건축 조합원 권리 |
| 2년 이상 보유 세율 | 60% | 일반 누진세율(6~45%) |
| 1세대 1주택 비과세 | 불가 | 요건 충족 시 가능 |
| 장기보유특별공제 | 없음 | 관리처분인가 전 기간분 가능 |
같은 새 아파트를 받을 권리라도 입주권은 세 부담이 훨씬 가벼울 수 있습니다. 매수 전에 둘 중 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.
프리미엄으로 양도차익은 어떻게 계산하나요?
예시로, 당첨자가 분양가 5억 원 아파트의 계약금·중도금 2억 원을 낸 뒤 1년 6개월 만에 프리미엄 1억 원을 받고 팔았다고 가정합니다. 중개수수료는 300만 원입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익(프리미엄 − 중개수수료) | 9,700만 원 |
| 양도소득 기본공제 | 250만 원 |
| 과세표준 | 9,450만 원 |
| 양도소득세(60%) | 5,670만 원 |
| 지방소득세(6%) | 567만 원 |
| 합계 | 6,237만 원 |
같은 조건에서 1년 안에 팔았다면 70% 세율이 붙어 합계는 약 7,276만 원으로 늘어납니다. 필요경비로 인정되는 것은 중개수수료, 다른 사람에게 살 때 낸 프리미엄 같은 비용이며, 영수증 같은 증빙이 있어야 합니다. 매수자가 양도세를 대신 내주기로 했다면 그 금액도 양도가액에 더해져 세금이 다시 계산됩니다.
다운계약과 전매제한에서 자주 하는 실수
- 다운계약: 프리미엄을 실제보다 낮게 신고하면 세금 추징과 부정행위 가산세(40%)를 물고, 부동산거래신고법에 따른 과태료도 따로 나옵니다. 매수자도 함께 처벌받습니다.
- 전매제한: 규제지역 여부와 단지에 따라 전매제한 기간이 다릅니다. 입주자모집공고와 청약홈(https://www.applyhome.co.kr)에서 단지별로 확인해야 합니다.
- 신고 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하지 않으면 가산세가 붙습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 무주택자가 분양권 하나만 팔아도 양도세를 내나요?
A. 네, 냅니다. 분양권은 1세대 1주택 비과세 대상이 아니어서 무주택자라도 2026년 10월 기준 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 세율이 적용됩니다.
Q. 분양권을 2년 넘게 가지고 있으면 세율이 내려가나요?
A. 내려가지 않습니다. 분양권은 1년 이상이면 보유 기간과 상관없이 60%이고, 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다.
Q. 2020년에 당첨된 분양권도 주택 수에 들어가나요?
A. 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 그 분양권이 완공돼 주택이 되면 그때부터 주택 수에 포함됩니다.
분양권은 60~70% 단일세율로 과세되고 비과세가 안 되며, 2021년 이후 취득분은 다른 주택의 비과세·중과 판정에도 영향을 주므로 팔기 전에 세무사와 함께 주택 수부터 확인하는 것이 좋습니다.