공매는 한국자산관리공사(캠코)가 온비드에서 온라인으로 진행하는 매각이고, 경매는 법원이 직접 진행하는 매각입니다. 두 제도는 입찰 장소, 유찰될 때 가격이 내려가는 폭, 낙찰 후 점유자를 내보내는 방식이 다릅니다. 이 글은 두 제도의 차이와 온비드 입찰 순서, 처음 참여하는 사람이 자주 하는 실수를 다룹니다.
공매와 경매는 무엇이 다른가요?
경매는 빚을 받지 못한 채권자가 법원에 신청하고, 법원이 채무자의 재산을 팔아 빚을 갚게 하는 절차입니다(민사집행법). 공매는 국가나 지방자치단체가 세금 체납자의 재산을 압류해 파는 절차가 대표적이며, 국세징수법에 따라 캠코가 온비드에서 대신 진행합니다. 체납 재산 외에 국유재산, 공공기관이 내놓은 자산도 온비드 공매로 나옵니다.
| 구분 | 법원 경매 | 온비드 공매(압류재산 기준) |
|---|---|---|
| 진행 기관 | 관할 지방법원 | 한국자산관리공사(캠코) |
| 근거 법률 | 민사집행법 | 국세징수법 |
| 입찰 방식 | 정해진 날 법원에 직접 출석 | 온비드에서 전자입찰 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 10% | 공매예정가격(매각예정가격)의 10% |
| 유찰 시 가격 | 법원마다 20~30%씩 낮춤 | 회차마다 최초 매각예정가격의 10%씩, 50%까지 |
| 점유자 명도 | 인도명령 신청 가능 | 인도명령 제도 없음, 협의나 명도소송 |
위 표의 보증금·저감률은 민사집행규칙과 국세징수법, 온비드 공고 관행을 기준으로 한 일반적인 내용입니다. 물건별로 다르게 정할 수 있으므로 입찰 전에 개별 공고문을 확인해야 합니다.
공매가 경매보다 싸게 살 수 있나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 압류재산 공매는 유찰될 때마다 최초 매각예정가격의 10%씩만 내려가므로, 법원 경매보다 가격이 천천히 내려갑니다. 대신 입찰이 짧은 주기로 반복되어 몇 주 만에 여러 차례 유찰이 쌓일 수 있습니다.
감정가 3억 원짜리 아파트로 비교하면 다음과 같습니다. 경매 저감률은 20%로 가정했습니다.
| 회차 | 경매 최저가(20% 저감 가정) | 공매 매각예정가(10%씩 체감) |
|---|---|---|
| 1회 | 3억 원 | 3억 원 |
| 2회 | 2억 4,000만 원 | 2억 7,000만 원 |
| 3회 | 1억 9,200만 원 | 2억 4,000만 원 |
| 4회 | 1억 5,360만 원 | 2억 1,000만 원 |
공매에서 최초가의 50%까지 내려가도 팔리지 않으면 매각을 다시 검토하거나 새로 공고하는 절차로 넘어갑니다. 가격만 보고 고르기보다 권리관계와 명도 부담까지 함께 따져야 실제 비용을 비교할 수 있습니다.
온비드 입찰은 어떤 순서로 하나요?
온비드 공매는 집에서 컴퓨터나 휴대폰으로 참여할 수 있습니다. 순서는 아래와 같습니다.
- 온비드(https://www.onbid.co.kr) 회원가입 후 공동인증서 등 인증수단을 등록합니다.
- 물건 검색에서 지역·용도·가격으로 찾고, 공고문과 감정평가서, 재산명세를 내려받아 읽습니다.
- 입찰 기간 안에 입찰서를 제출하면서 입찰금액을 적고, 발급된 가상계좌로 공매예정가격의 10%(압류재산 기준, 물건별 공고 확인)를 보증금으로 넣습니다.
- 개찰일에 결과를 확인합니다. 떨어지면 보증금은 등록한 환불 계좌로 돌려받습니다.
- 낙찰되면 매각결정을 거쳐 정해진 기한 안에 잔금을 냅니다.
잔금 기한은 압류재산의 경우 국세징수법에서 매각대금 규모에 따라 정하고 있고, 국유재산 등 다른 물건은 공고문의 계약조건을 따릅니다. 기한 안에 잔금을 내지 못하면 보증금을 돌려받지 못하므로 대출 일정부터 맞춰 두어야 합니다. 온비드 화면 구성은 개편으로 바뀔 수 있으니 메뉴 이름은 사이트 안내를 기준으로 확인하세요.
낙찰 후 점유자는 어떻게 내보내나요?
공매와 경매의 가장 큰 실무 차이는 점유자를 내보내는 절차입니다. 법원 경매는 잔금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청하면 비교적 빨리 강제집행까지 갈 수 있습니다. 공매에는 인도명령 제도가 없어서, 점유자가 나가지 않으면 협의로 이사비를 주거나 명도소송을 내야 합니다. 명도소송은 몇 달 이상 걸릴 수 있고 소송비용도 듭니다.
그래서 공매에서는 점유자가 누구인지가 입찰 판단에 큰 영향을 줍니다. 온비드 재산명세에 적힌 임차인 정보, 전입세대 열람 결과, 현장 방문 내용을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
처음 입찰할 때 자주 하는 실수는 무엇인가요?
- 공고문을 끝까지 읽지 않음: 매수인이 떠안는 권리나 체납 관리비, 토지별도등기 같은 특이사항은 공고문과 재산명세에 적혀 있습니다.
- 대항력 있는 임차인을 놓침: 말소기준권리보다 먼저 전입신고와 입주를 마친 임차인은 대항력이 있어, 배분으로 보증금을 다 돌려받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 물어줘야 할 수 있습니다.
- 보증금 입금 시간을 넘김: 입찰서를 냈어도 마감 전에 보증금이 들어가지 않으면 입찰이 무효가 됩니다.
- 공매 취소 가능성을 무시함: 체납자가 세금을 내면 낙찰 전후로 공매가 취소될 수 있습니다.
- 대출 한도를 미리 확인하지 않음: 낙찰가의 몇 %까지 대출이 나오는지는 금융기관과 지역 규제에 따라 다르므로 입찰 전에 상담을 받아야 합니다.
권리분석이 복잡한 물건은 입찰 전에 법무사나 변호사에게 확인을 받는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 온비드 공매는 대리인이 입찰할 수 있나요?
A. 공고 조건에 따라 대리입찰이나 공동입찰이 가능한 물건이 있습니다. 위임장 등 필요한 서류와 방법은 물건별 공고문에 적혀 있으므로 입찰 전에 확인해야 합니다.
Q. 공매에서 떨어지면 입찰보증금은 언제 돌려받나요?
A. 유찰되거나 다른 사람이 낙찰되면 보증금은 보통 개찰 당일이나 다음 영업일에 등록한 환불 계좌로 돌아옵니다. 은행 처리 시간에 따라 입금 시점은 조금씩 다를 수 있습니다.
Q. 같은 물건이 경매와 공매에 동시에 나올 수 있나요?
A. 하나의 부동산이 법원 경매와 압류재산 공매에 동시에 진행되는 경우가 있습니다. 이때는 먼저 잔금을 내고 소유권을 얻은 쪽이 우선하므로, 두 절차의 진행 상황을 모두 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
공매는 온라인으로 쉽게 참여할 수 있지만 가격이 천천히 내려가고 인도명령이 없어, 온비드 공고문과 점유자 상황을 꼼꼼히 확인하는 사람에게 유리한 제도입니다.