집을 살 때 내는 취득세는 집값, 세대의 주택 수, 새로 사는 집이 조정대상지역인지에 따라 1%에서 12%까지 달라집니다. 결론부터 말하면 첫 집이나 일시적 2주택은 1~3%, 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이 되거나 법인이 사면 12% 가 기준입니다.
이 글은 2026년 10월 현재 시행 중인 지방세법 기준입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 붙기 때문에, 실제 납부액은 세율표 숫자보다 조금 더 많습니다.
주택 매매 취득세율표 (2026년 현행)
개인이 주택을 사서 그 결과 세대가 몇 채를 갖게 되는지로 세율을 정합니다.
| 취득 후 세대의 주택 수 | 조정대상지역 주택 | 그 밖의 지역 주택 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
1~3% 구간은 집값으로 정해집니다.
| 취득가격 | 세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | (취득가격 × 2/3억 원 − 3) × 1% |
| 9억 원 초과 | 3% |
예를 들어 7억 원이면 약 1.67%, 8억 원이면 약 2.33%입니다. 구간 경계에서 세율이 갑자기 뛰지 않도록 만든 산식입니다.
조정대상지역은 어디인가요
2025년 10월 16일부터 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 장안·팔달·영통, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)입니다. 이 밖의 지역은 집이 두 채가 되어도 1~3%가 적용됩니다. 지정은 바뀔 수 있으니 계약 전에 국토교통부 공고로 확인하세요.
일시적 2주택
이사 등으로 새집을 먼저 산 경우, 새집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔면 조정대상지역이라도 1~3%를 적용합니다. 기한 안에 팔지 못하면 8% 세율과의 차액을 가산세와 함께 내야 합니다.
세율 말고 함께 내는 세금
취득세에는 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세도 붙습니다.
| 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
| 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% |
1~3% 구간의 지방교육세는 취득세율의 10%(0.1~0.3%)입니다. 예전 글에서 조정대상지역 2주택 세율을 "8.8%"로 소개한 경우가 있는데, 정확히는 85㎡ 이하 8.4%, 85㎡ 초과 9.0%입니다.
상속·증여·주택 외 부동산
| 구분 | 취득세율 | 부가세 포함 대략 |
|---|---|---|
| 주택 상속 | 2.8% | 약 3.16% (85㎡ 초과 기준) |
| 무주택 세대가 상속받은 1주택 | 0.8%(특례) | 약 0.96% |
| 증여(일반) | 3.5% | 약 4.0% (85㎡ 초과 기준) |
| 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 주택을 다주택자가 증여 | 12% | 12.4~13.4% |
| 토지·상가·오피스텔 매매 | 4% | 4.6% |
1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 조정대상지역이라도 12% 중과 대상이 아닙니다.
실제 계산 예시
아래는 개인이 아파트를 매매로 취득하는 경우이며, 감면은 없다고 가정했습니다.
사례 1: 5억 원 아파트, 전용 84㎡, 첫 집
- 취득세 1%: 500만 원
- 지방교육세 0.1%: 50만 원
- 85㎡ 이하라 농어촌특별세 없음
- 합계: 550만 원
사례 2: 8억 원 아파트, 1주택(또는 일시적 2주택)
- 세율: (8억 × 2/3억 − 3) × 1% = 약 2.3333%
- 취득세: 약 1,867만 원, 지방교육세: 약 187만 원
- 85㎡ 이하 합계: 약 2,053만 원
- 85㎡ 초과라면 농어촌특별세 160만 원이 더해져 약 2,213만 원
사례 3: 같은 8억 원 아파트, 조정대상지역에서 2주택이 되는 경우
- 취득세 8%: 6,400만 원, 지방교육세 0.4%: 320만 원
- 85㎡ 이하 합계: 6,720만 원
- 85㎡ 초과 합계(농어촌특별세 0.6% 480만 원 추가): 7,200만 원
사례 4: 같은 8억 원 아파트, 조정대상지역에서 3주택이 되는 경우(85㎡ 초과)
- 취득세 12%: 9,600만 원
- 지방교육세 0.4%: 320만 원, 농어촌특별세 1.0%: 800만 원
- 합계: 1억 720만 원
같은 집이라도 주택 수와 지역에 따라 취득세가 약 2,000만 원에서 1억 원 넘게까지 차이 납니다.
주택 수를 셀 때 빠지는 주택
중과세율을 판단할 때 아래 주택은 주택 수에 넣지 않습니다.
- 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하 주택(재개발·재건축 정비구역 안의 주택은 제외)
- 상속받은 주택은 상속일부터 5년 동안 주택 수에서 제외
- 농어촌주택, 사원용 주택, 일정 요건의 가정어린이집 등
- 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔 등
예전 글에서 "수도권 1억, 지방 2억 이하"로 소개된 경우가 있는데, 취득세 주택 수 제외 기준은 지역 구분 없이 시가표준액 1억 원 이하입니다.
취득세를 줄이는 방법
- 생애최초 감면 확인: 본인과 배우자 모두 주택 소유 이력이 없고 12억 원 이하 주택이면 취득세를 200만 원(소형·인구감소지역 주택 300만 원) 한도로 감면받습니다. 2028년 말까지 적용됩니다.
- 출산·양육 주택 감면: 출산일부터 5년 안에 12억 원 이하 주택을 사면 500만 원 한도로 감면됩니다. 생애최초 감면과 겹쳐 받을 수는 없고 유리한 쪽을 고릅니다.
- 일시적 2주택 처분 기한 관리: 3년 안에 기존 집을 팔지 못하면 차액이 추징됩니다.
- 85㎡ 기준 확인: 전용 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 없어 수백만 원 차이가 납니다.
- 계약 시점 확인: 조정대상지역 지정 전에 계약하고 계약금을 냈다면 종전 세율이 적용될 수 있습니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 보관하세요.
자주 묻는 질문
비조정지역에서 두 번째 집을 사면 취득세가 얼마인가요?
1주택자와 같은 1~3%입니다. 비조정지역에서는 3주택이 될 때부터 8%, 4주택 이상이면 12%가 적용됩니다.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
잔금일과 등기일 중 빠른 날(취득일)부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다. 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
분양권이나 입주권도 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권과 주거용 오피스텔은 취득세 주택 수에 포함됩니다. 그래서 분양권을 가진 상태에서 집을 사면 2주택으로 보아 세율이 달라질 수 있습니다.
법인이 주택을 사면 왜 12%인가요?
법인을 통한 주택 매입을 억제하기 위해 법인의 주택 취득에는 지역이나 주택 수와 관계없이 12%를 적용합니다. 지방교육세와 농어촌특별세를 더하면 12.4~13.4%입니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것입니다. 주택 수 판정과 감면 요건은 개인 상황에 따라 달라지므로, 계약 전에 관할 시·군·구청 세무과나 세무사와 상담하시길 권합니다.