토지거래 허가구역이란

부동산 시장에서는 “토지거래허가구역”이라는 용어가 자주 등장합니다. 특히 최근 서울과 수도권 일부 지역이 새롭게 허가구역으로 지정되면서,

매수자와 투자자 모두 거래 절차를 정확히 이해할 필요가 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가구역의 개념부터 허가 절차, 위반 시 불이익까지 한눈에 정리했습니다.

토지거래허가구역의 개념

토지거래허가구역(土地去來許可區域)이란 토지의 투기적 거래를 막고, 공공의 이익과 토지의 효율적 이용을 위해 국토교통부 장관, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 지정하는 토지거래 제한 지역을 말합니다.

즉, 해당 구역 안에서 정해진 면적 이상의 토지를 사고팔려면 관할 행정기관의 허가를 받아야만 거래가 성립됩니다.

법적 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조입니다.

지정 목적

부동산 투기 억제
- 개발 호재가 있거나, 가격 급등 우려가 있는 지역의 투기 수요를 차단합니다.
공공사업의 원활한 추진
- 개발사업 예정지 일대의 무분별한 거래를 방지하여 토지 확보를 원활히 합니다.
토지 이용의 효율성 확보
- 실수요자 중심의 거래를 유도하여 토지의 합리적 사용을 도모합니다.

허가가 필요한 거래 기준 (면적 제한 기준)

토지거래허가구역 안에서는 면적이 일정 기준을 초과하는 경우, 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다.

용도지역	허가 대상 면적 (㎡)	예시
주거지역	180㎡ 초과	단독주택 부지, 전원주택 용지
상업지역	200㎡ 초과	상가, 오피스텔 부지
공업지역	660㎡ 초과	공장 부지
녹지지역	100㎡ 초과	개발 예정지, 보존지역
농지, 임야 등	100~500㎡ 초과	전·답, 임야, 목장용지

※ 지역별로 지자체가 조례로 기준을 다르게 정할 수 있습니다.

토지거래허가 절차

거래 당사자 간 계약서 작성 (단, ‘조건부 계약’)
허가 전에는 ‘허가를 받을 것을 조건으로 한다’는 문구를 포함해야 합니다.
관할 시·군·구청에 허가신청서 제출
- 제출 서류: 토지거래계약신청서, 신분증, 등기부등본, 토지이용계획서 등
- 실사용 목적, 이용 계획, 자금 출처 등을 반드시 기재해야 합니다.
관할청 심사 및 허가 여부 결정
- 허가 심사 기간은 통상 15일 이내입니다.
- 실수요자(주거, 영농, 사업 등) 여부를 확인합니다.
허가 후 계약 효력 발생
- 허가증이 발급되어야 매매계약이 법적으로 효력이 발생합니다.

허가를 받지 않고 거래할 경우의 불이익

토지거래허가 없이 계약을 체결하면 해당 계약은 무효입니다. 또한, 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.

3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 (법 제140조)
불법 거래로 얻은 이익이 있을 경우, 이를 환수당할 수 있음
허가받은 목적 외로 이용할 경우에도 취소 및 과태료 부과

예시로 이해하는 토지거래허가구역

서울 전역 (2024년 기준): 전 지역이 허가구역으로 지정되어 있음
경기 일부 (하남, 과천, 성남 등): 개발 예정지 중심으로 허가구역 유지
비허가 지역 예시: 농촌 지역, 지정 해제된 일부 군 단위

따라서, 부동산 매입 전에는 국토교통부 ‘토지이용규제정보서비스(luris.go.kr)’ 또는 해당 지자체 홈페이지에서 허가구역 여부를 반드시 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 토지거래허가구역은 언제까지 유지되나요?
기본 지정 기간은 5년이며, 필요 시 연장 또는 해제할 수 있습니다.

Q2. 허가 후 용도 변경이 가능한가요?
허가 시 제출한 이용 계획과 다르게 사용하면 허가 취소 및 과태료가 부과될 수 있습니다.

Q3. 실거주 목적이면 허가가 쉽게 나오나요?
네. 실제 거주, 영농, 사업 등 실수요 목적이라면 대체로 허가가 승인됩니다.

Q4. 허가를 받지 않고 거래하면 계약은 어떻게 되나요?
허가 전 거래는 법적으로 무효이며, 소유권 이전 등기도 불가능합니다.

Q5. 허가구역 내 전세·임대차 계약도 허가가 필요한가요?
매매나 교환, 증여 등 ‘소유권 이전’에 해당하는 거래만 허가 대상입니다.
임대차 계약은 허가 없이 가능합니다.

마무리

토지거래허가구역은 단순한 거래 제한이 아니라, 부동산 투기 억제와 공공 개발 안정성 확보를 위한 제도적 장치입니다. 해당 지역의 토지를 거래하려면 반드시 사전에 허가 절차를 확인해야 하며, 무허가 거래는 단순 계약 취소를 넘어 형사 처벌 대상이 될 수 있습니다.

투자나 매입을 계획하고 있다면, 거래 전 관할 구청의 허가 담당 부서에 문의하여 법적 위험을 최소화하는 것이 가장 현명한 방법입니다.