내 집 마련의 마지막 단계, 근저당 말소란?
주택담보대출을 전액 상환한 후에도 부동산 등기부 등본에는 근저당권이 남아 있습니다. 이 상태로는 매매, 상속, 추가 담보 설정이 제한되기 때문에, 등기상에서 근저당권을 삭제하는 ‘말소’ 절차가 반드시 필요합니다.
근저당 말소는 법률적으로 필수가 아닌 선택처럼 보이지만, 사실상 재산권 회복의 핵심 과정입니다.
이번 글에서는 근저당 말소비용부터 셀프 말소 방법, 은행 대행과의 비용 비교까지 모든 것을 정리했습니다.
근저당 말소 시 꼭 필요한 절차
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대출 상환 완료
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해지증서 및 위임장 수령 (은행에서 발급)
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등록면허세 및 등기신청 수수료 납부
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등기소 또는 인터넷 등기소(e-form)로 말소 신청
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등기부 등본 ‘을구’ 항목 확인 후 말소 완료
근저당 말소 비용 총정리
1. 셀프 진행 시
| 항목 | 비용 (예상) |
|---|---|
| 등록면허세 | 약 7,200원 |
| 교육세 | 약 1,800원 |
| 등기신청 수수료 | 약 1,000~3,000원 |
| 인감증명서·초본 등 | 약 1,000~2,000원 |
| 총합계 | 약 10,000~15,000원 |
2. 은행 또는 법무사 대행 시
| 항목 | 비용 (예상) |
|---|---|
| 기본 수수료 | 40,000원 ~ 70,000원 |
| 등록면허세 포함 여부 | 포함 (은행 기준) |
| 등기서류 대행 | 포함 |
| 총합계 | 약 50,000~80,000원 이상 |
※ 단, 부동산이 2건 이상인 경우나 공동담보일 경우 추가 비용 발생 가능
셀프 말소와 은행 대행의 차이점
| 구분 | 셀프 말소 | 은행 대행 |
|---|---|---|
| 비용 | 저렴 (약 1~1.5만 원) | 다소 고가 (약 5~8만 원) |
| 시간 소요 | 서류 준비 및 신청 약 1일 | 거의 없음 (은행에서 일괄 진행) |
| 서류 직접 제출 여부 | 직접 등기소 또는 e-form 제출 필요 | 불필요, 대행 |
| 실수 가능성 | 있음 (등록세 누락, 신청서 오류 등) | 거의 없음 |
셀프 근저당 말소 신청 방법
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해지증서 및 위임장 수령: 은행에서 대출 상환 후 직접 수령
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등록면허세 납부: 위택스 바로가기(wetax.go.kr)에서 납부 가능
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등기신청 수수료 납부: 인터넷 등기소 바로가기(www.iros.go.kr)
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서류 준비: 인감증명서, 초본, 등기필증, 해지증서, 위임장
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등기소 제출 또는 온라인 신청: 관할 등기소 또는 e-form 통해 접수
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3일 내 말소 완료 확인: 등기부등본 확인
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 근저당 말소를 꼭 해야 하나요?
A1. 법적 의무는 아니지만, 남아 있을 경우 부동산 매매나 추가 대출에 불이익이 발생하므로 필수입니다.
Q2. 등기소에 직접 방문해야 하나요?
A2. 꼭 그렇지 않습니다. e-form(인터넷 등기소)으로도 신청 가능하며, 수수료도 더 저렴합니다.
Q3. 셀프로 진행하다가 오류 나면 어떻게 하나요?
A3. 신청 오류 시 등기소에서 보정 요청이 오며, 수정 후 재접수하면 됩니다. 서류 누락이 없도록 사전 점검이 중요합니다.
Q4. 공동명의일 경우 말소 절차는 다르나요?
A4. 공동명의라면 모든 명의자의 인감증명서와 동의서류가 필요합니다.
Q5. 대출 갚았는데 은행에서 말소 안 해주면?
A5. 본인이 직접 말소 진행하거나, 은행에 대행 요청 후 수수료를 지불하고 처리할 수 있습니다.
마무리: 근저당 말소는 내 재산권 회복의 첫걸음
주택 대출을 모두 상환했다면, 근저당은 더 이상 필요 없는 기록입니다.
하지만 이 기록이 남아 있으면 내 집을 온전히 소유한 것이 아니며, 매매·증여·대출에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.
말소는 선택이 아닌 필수입니다.
비용이 부담된다면 셀프 말소를 추천하며, 시간이 부족하거나 서류 준비가 어렵다면 은행 대행도 좋은 선택입니다.
정확한 절차와 비용을 알고 대비하면, 복잡하지 않게 소유권을 완전히 회복할 수 있습니다.
