임차권등기명령은 보증금을 못 돌려받은 세입자가 이사해도 대항력과 우선변제권을 유지하게 해 주는 법원 절차입니다. 임대차가 끝나고 보증금이 남아 있으면 집이 있는 곳의 관할 법원에 혼자서도 신청할 수 있습니다. 다만 효력은 등기부에 기재된 때부터 생기므로, 등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다.
누가, 어느 법원에 신청하나요?
신청 조건은 두 가지입니다. 임대차가 끝났어야 하고, 보증금의 전부나 일부를 돌려받지 못했어야 합니다. 계약 기간이 끝난 경우, 묵시적 갱신 뒤 계약 해지를 통보하고 3개월이 지난 경우, 합의해서 해지한 경우가 여기에 해당합니다.
관할은 임차주택이 있는 곳을 맡는 지방법원·지원·시군법원입니다. 세입자가 지금 사는 곳이나 임대인 주소지 법원이 아니라는 점을 많이 헷갈립니다.
신청 방법과 준비 서류
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 전자소송 | 대법원 전자소송 사이트(https://ecfs.scourt.go.kr)에서 신청서 작성, 서류 첨부, 비용 전자 납부 |
| 방문 신청 | 관할 법원 민원실에 신청서를 내고 법원 안 은행에서 비용 납부 |
| 필수 서류 | 임대차계약서 사본, 주민등록초본(전입일 표시), 부동산 등기사항증명서 |
| 종료 증명 | 계약 해지 통보 내용증명, 문자·카카오톡 캡처 등 |
| 해당 시 추가 | 집의 일부만 빌린 경우 임차 부분을 표시한 도면 |
비용은 얼마이고 누가 부담하나요?
법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 안내 예시(임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채)를 기준으로 한 금액입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 인지대 | 2,000원 |
| 송달료 | 5,200원 × 당사자 2명 × 3회 = 31,200원 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 등기촉탁수수료 | 3,000원 |
| 합계 | 43,400원 |
송달료 단가와 횟수는 법원 공지와 당사자 수에 따라 달라지므로 신청할 때 법원에서 안내하는 금액을 확인하세요. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보통 이후 지급명령이나 보증금반환소송을 낼 때 함께 청구합니다.
왜 등기가 끝난 뒤에 이사해야 하나요?
대항력과 우선변제권은 법원이 결정을 내린 날이 아니라 등기부에 임차권이 기재된 날부터 보호받습니다. 결정만 믿고 먼저 전출하면, 등기되기 전까지는 기존 대항력이 끊긴 상태가 됩니다. 2023년 7월 시행된 주택임대차보호법 개정으로 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 되었지만, 처리 기간은 법원과 사건마다 다릅니다.
확인은 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 해당 주택의 등기사항증명서를 열람하면 됩니다. 을구에 주택임차권 등기가 들어가 있고 보증금, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자가 올바르게 적혀 있는지 보세요.
등기되면 어떤 효력이 생기나요?
- 이사하거나 전입신고를 옮겨도 원래의 대항력·우선변제권 순위가 유지됩니다.
- 등기 전에 대항력이 없었다면 등기한 때부터 새로 생깁니다.
- 등기 뒤에 같은 집에 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 이 때문에 다음 세입자가 들어오기 어려워져 임대인이 보증금 반환을 서두르는 계기가 되기도 합니다.
- 대법원 판례상 임대인의 보증금 반환이 먼저이고, 등기 말소는 그다음입니다.
등기 뒤에도 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
임차권등기는 권리를 지켜 줄 뿐, 보증금을 직접 받아 주지는 않습니다. 보통 아래 순서로 진행합니다.
- 지급명령 신청: 서류만으로 빠르게 진행되지만, 임대인이 이의를 내면 소송으로 넘어갑니다.
- 보증금반환소송: 확정판결이나 확정된 지급명령은 집행권원이 됩니다.
- 강제경매 신청: 매각대금에서 순위에 따라 배당받습니다.
경매가 진행되어도 선순위 근저당이나 체납 세금이 많으면 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 이행청구 절차를 함께 확인하세요. 개별 상황은 법률 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 계약 기간이 남았는데 미리 신청할 수 있나요?
A. 할 수 없습니다. 임대차가 끝난 뒤에 보증금을 돌려받지 못한 상태여야 신청할 수 있습니다.
Q. 임차권등기명령이 결정되면 바로 이사해도 되나요?
A. 결정만으로는 부족합니다. 등기사항증명서 을구에 주택임차권 등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 끊기지 않습니다.
Q. 신청 비용은 돌려받을 수 있나요?
A. 주택임대차보호법상 임대인에게 청구할 수 있으며, 보통 지급명령이나 보증금반환소송에서 함께 청구합니다.
임차권등기명령은 관할 법원에 신청하고, 등기 기재를 확인한 뒤 이사하며, 그다음 지급명령·소송·경매로 보증금 회수를 이어 가는 순서로 진행합니다.