양도세 중과 증여 급증, 부동산 세금 폭탄 피하는 법

📈 왜 지금 증여가 급증할까요?

요즘 부동산 시장의 최대 화두는 바로 '증여 러시'인 것 같습니다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일 이후로 연장하지 않겠다고 공식 발표하면서, 많은 다주택자들이 양도세 중과 부담을 피하기 위해 자산 이전을 서두르고 있거든요. 제 생각엔 이 시기를 놓치면 안 된다는 절박함이 작용하는 듯해요.

실제로 최근 증여 건수 추이를 보면 이러한 흐름이 확연히 드러납니다. 특히 서울 지역의 증여 신청은 정말 가파르게 증가하고 있어요. 2025년 초만 해도 월 419건 수준이던 것이, 2025년 12월에는 1,054건으로 전월 대비 무려 47%나 급증하며 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 강남 3구는 한 달 새 70%나 증가한 318건을 기록했으니, 그야말로 뜨겁다고 할 수 있죠.

🗓️ 다주택자 양도세 중과, 언제부터 적용되나요?

가장 중요한 것은 바로 '시점'입니다. 정부의 발표에 따르면, 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 시행됩니다. 이 날짜가 지나면 곧바로 중과세율이 적용되기 시작하는데요, 정확히 2026년 5월 10일부터입니다. 다주택자분들이라면 이 날짜를 절대 놓쳐서는 안 됩니다.

중과를 피하기 위한 전략별 마감일도 명확히 알아두는 것이 좋습니다. 양도세 중과를 피하려면 5월 9일까지 매도 잔금을 완료해야 합니다. 계약일이 아닌 잔금 완료일 기준이라는 점, 정말 중요해요! 그리고 보유세를 피하고 싶다면 5월 31일까지 매도하거나 증여를 마쳐야 합니다.

💰 양도세 중과, 얼마나 무서운데요?

솔직히 양도세 중과세율을 살펴보면 왜 다주택자들이 증여를 고민하는지 바로 이해가 될 겁니다. 5월 10일부터는 다음과 같은 중과세율이 적용되거든요. 기본세율에 추가로 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 지방세까지 포함하면 최고세율이 무려 80%를 넘길 수 있다는 점! 정말 어마어마한 수준이죠.

게다가 중과 적용 시에는 장기보유특별공제도 받을 수 없게 됩니다. 오랜 기간 힘들게 집을 보유했던 분들에게는 청천벽력 같은 소식일 거예요. 투자 수익의 상당 부분이 세금으로 사라진다고 생각하면, 정말 속상할 것 같네요.

구체적인 사례를 통해 세금 부담 증가가 얼마나 심각한지 한번 살펴볼까요?

• 사례 1: 10년 보유, 40억 원 시세차익 아파트
  약 50억 원에 양도하는 아파트의 경우, 현행(중과 유예 시) 양도세는 약 2억 3천만 원입니다. 하지만 중과가 적용되면 양도세가 약 6억 4,700만 원으로 3배 가까이 폭증합니다. 이 정도면 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이라고 할 수 있겠네요.
• 사례 2: 3주택자 15억 원 양도차익 발생 시
  중과 이전에는 양도세가 약 5억 6,800만 원이었던 것이, 중과 적용 시에는 약 10억 6,400만 원으로 약 2배 가까이 증가합니다. 정말 충격적인 수치 아닌가요? 이런 부담 때문에 매도를 포기하거나 증여를 택하는 분들이 많아지는 것 같습니다.

⚖️ 증여 vs. 양도, 세금 부담 비교

이렇게 양도세 중과세율이 살인적인 수준으로 올라가다 보니, 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택하는 경우가 급증하는 것은 어쩌면 당연한 결과라고 생각합니다. 양도세 최고세율이 지방세를 포함하면 80%를 넘기는 반면, 증여세 최고세율은 50%로 상대적으로 낮기 때문이죠. 이런 단순한 수치 비교만으로도 어떤 선택이 더 유리할지 명확해집니다.

📢 정부의 강경한 입장과 향후 전망

정부의 입장은 매우 단호합니다. 이재명 대통령은 "다주택자 양도세 중과 유예는 더 이상 연장하지 않겠다"고 여러 차례 밝히며, "버티는 것이 이익이 되도록 방치할 만큼 정책 당국이 어리석지는 않다"는 강경한 메시지를 전했습니다. 이는 다주택자들에게 분명한 시그널을 주는 것이겠죠. 시장은 이 메시지를 어떻게 해석할지 고민이 많을 겁니다.

양도세 중과 외에 보유세 인상도 시사하고 있어, 다주택자에 대한 세 부담이 더욱 무거워질 전망입니다. 장기보유특별공제율도 양도차익 규모에 따라 차등 축소될 가능성까지 언급되고 있으니, 다주택자들의 시름이 깊어질 수밖에 없을 것 같아요. 시장에서는 벌써부터 다양한 현상들이 예상되고 있습니다.

• 매물 잠김 현상 심화: 양도세 부담으로 매도를 꺼리는 다주택자가 늘어날 것입니다.
• 증여 러시 지속: 특히 강남권 등 고가 주택 밀집 지역을 중심으로 증여가 계속될 것으로 보입니다.
• 거래량 감소: 세 부담 회피를 위한 관망세가 확대되면서 거래량이 줄어들 수 있습니다.
• 장기 보유 심화: 매도도, 증여도 쉽지 않은 다주택자들의 '묶임' 현상이 나타날 수도 있습니다.

문재인 정부 시기 양도세·보유세 강화가 매물 출회 대신 증여 급증(40만 건)으로 이어졌고, 이후 중과 유예 시행 후 증여가 감소하고 집값이 하락했던 과거 사례를 보면, '양도세 강화가 집값 안정 효과는 미미했다'는 지적에 다시 한번 귀를 기울일 필요가 있을 것 같습니다.

🔑 다주택자, 현명한 대응 전략은?

이제 다주택자분들은 중요한 기로에 서 있습니다. 크게 세 가지 선택지를 두고 깊은 고민을 하고 계실 텐데요.

• 1. 2026년 5월 9일 이전 매도: 중과를 피하고 시장 유동성을 확보하는 방법입니다. 하지만 현재 시장 상황과 매수자 유치 여부가 관건이 되겠죠.
• 2. 자녀 등에게 증여: 증여세 부담은 있지만 양도세 중과보다는 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. 장기적인 관점에서 자산 이전을 고려하는 경우 유리할 수 있겠네요.
• 3. 장기 보유: 시장 개선을 기대하며 추가적인 정책 변화를 관망하는 전략입니다. 다만, 보유세 부담 증가와 향후 시장 불확실성을 감수해야 합니다.

각 선택지마다 세금 부담과 위험이 다르기 때문에, 개인별 상황(보유 주택 수, 양도차익 규모, 보유 기간 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 저는 전문가와 상담하여 자신에게 맞는 맞춤형 전략을 수립하는 것이 가장 현명하다고 생각합니다. 괜히 혼자 고민하다가 중요한 시기를 놓치지 않으셨으면 좋겠어요.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순히 세금 정책의 변화를 넘어, 부동산 시장 전체에 큰 파장을 불러올 수 있는 중요한 변곡점입니다. 특히 2026년 5월 9일까지 남은 기간 동안 다주택자들의 고민은 더욱 깊어질 것으로 예상됩니다. 이 시기에 여러분의 현명한 판단이 가장 중요하며, 필요하다면 주저하지 마시고 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다. 감사합니다.