공시가격 현실화율, 세금 부담과 직결되는 핵심 지표 완벽 정리

부동산을 보유하고 있다면 매년 3월~4월 사이에 발표되는 공시가격(공동주택 공시가격, 개별주택가격)을 유심히 봐야 한다. 이는 단순한 집값 지표가 아니라, 보유세·양도세·건강보험료·기초연금 산정 등 모든 세금의 기준이 되는 공식 가격이기 때문이다.

그런데 이 공시가격이 실제 거래가격의 몇 퍼센트를 반영하느냐를 나타내는 것이 바로 공시가격 현실화율이다. 현실화율은 세금 부담과 직접적으로 연관되기 때문에, 부동산 소유자라면 반드시 이해해야 할 개념이다.

공시가격 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율을 의미한다.
즉,

현실화율 = (공시가격 ÷ 시세) × 100

예를 들어 시세가 10억 원인 아파트의 공시가격이 7억 원이라면, 현실화율은 70%가 된다. 현실화율이 높을수록 세금이 오르고, 낮을수록 세금 부담이 줄어든다.

정부는 공시가격과 시세 간 격차를 줄여 조세 형평성 확보를 목표로 하지만, 현실적으로 세금 급등 문제 때문에 속도 조절 중이다.

특히 2025년 기준 현실화율은 평균 65~70% 선에서 유지되고 있으며, 지역과 주택 유형에 따라 차이가 있다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 공시가격 현실화율과 공시가율은 같은 말인가요?
A1. 거의 같은 의미로 쓰입니다. 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율이며, 공시가율은 공시가격이 시세를 얼마나 반영하는지를 나타냅니다.

Q2. 현실화율이 높아지면 무조건 세금이 오르나요?
A2. 대부분 그렇습니다. 현실화율이 높아질수록 공시가격이 상승하고, 이에 따라 재산세·종부세 부담이 커집니다.

Q3. 공시가격이 잘못 산정된 것 같으면 어떻게 하나요?
A3. 매년 공시가격이 발표된 후 **이의신청 기간(약 1개월)**이 주어집니다. 국토교통부나 지방자치단체에 정식 이의신청을 제출하면 재검토를 받을 수 있습니다.

Q4. 현실화율 90% 달성은 언제 되나요?
A4. 당초 2030년까지 달성 목표였지만, 세 부담 증가 문제로 현재는 속도를 조절하고 있습니다. 2025년 기준 약 70% 수준을 유지 중입니다.

Q5. 내 집의 현실화율은 어떻게 확인하나요?
A5. 국토교통부 ‘부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)’에서 본인 주소를 입력하면 공시가격과 시세를 비교해 대략적인 현실화율을 계산할 수 있습니다.

공시가격 현실화율은 단순히 정부가 정한 수치가 아니다. 이는 당신의 세금, 복지 혜택, 건강보험료에 직접적인 영향을 주는 기준이다. 최근 몇 년간 급등한 집값과 세금 부담 사이에서 정부는 현실화율을 조정하며 ‘형평성’과 ‘안정성’ 사이의 균형을 찾고 있다.

부동산을 보유하고 있다면, 매년 공시가격과 현실화율 변화를 반드시 확인하고, 필요 시 이의신청을 통해 내 재산을 보호하는 습관이 필요하다. 공시가격을 제대로 이해하는 것이 곧 합리적인 절세의 첫걸음이다.