부동산 대책 발표

정부가 부동산 시장 과열을 억제하고 투기성 자금을 차단하기 위해 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

이번 조치는 갭 투자 원천 봉쇄를 핵심 목표로 하고 있으며, 대출 제한과 실거주 의무 강화 등을 통해 실수요자 중심의 시장 구조를 확립하겠다는 의지를 반영하고 있습니다.

2025년 10월부터 시행되는 이번 정책은 최근 다시 상승 조짐을 보이던 수도권 집값 흐름을 차단하기 위한 초강도 조치로 평가받습니다.

정부 발표에 따르면 이번 조치로 서울 전역이 규제지역으로 묶이고, 경기 12곳이 추가 지정되었습니다.

구분	지정 지역	주요 특징
서울 전역 (25개 자치구)	강남, 서초, 송파, 강동 등 전 지역	조정대상지역 + 투기과열지구 동시 지정
경기 12곳	과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남	실수요 비중 높지만 최근 급등세 지역
토지거래허가구역 확대	서울 전체 및 경기 핵심 지역	주택 매입 시 ‘2년 실거주 의무’ 부과

이번 지정으로 서울 전역과 수도권 핵심 지역은 주택을 구매할 때 관할 구청 허가가 필요하며, 허가 이후 반드시 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 임대나 전세를 이용한 갭 투자는 사실상 불가능해집니다.

갭 투자 전면 차단
전세보증금을 끼고 주택을 매입하는 방식은 불허됩니다. 실거주가 아닌 투자 목적의 거래는 허가 대상에서 제외됩니다.
대출 규제 강화
- 15억 원 초과 주택: 주택담보대출 금지
- 9억 원 초과~15억 원 이하: LTV 40% 이하로 제한
- 무주택자라도 대출 한도는 최대 4억 원까지 축소
청약 및 전매 제한
조정대상지역 내 청약 1순위 조건 강화, 분양권 전매 금지, 조합원 지위 양도 제한 적용
전세대출 관리 강화
전세대출 원리금이 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되어, 갭 투자 자금 조달이 사실상 불가능해집니다.
부동산 시장 감독 강화
국토부·금융위·경찰청이 합동으로 시장 모니터링 체계를 가동해 차명거래, 위장전입, 불법 전세자금대출 등을 집중 단속합니다.

이번 부동산 대책은 단순한 규제가 아니라, 시장 체질 개선을 위한 구조적 조치입니다. 정부는 부동산 시장의 “투기 → 실수요” 전환을 유도하며, 무리한 대출을 통한 주택 구매와 단기 차익 추구를 제도적으로 차단하려 하고 있습니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 토지거래허가구역에서는 집을 사려면 어떤 절차가 필요한가요?
관할 구청에 허가 신청서를 제출해야 하며, 구매 목적이 실거주임을 입증해야 합니다.
허가 후 2년간 실거주하지 않으면 거래가 무효 처리되거나 과태료가 부과됩니다.

Q2. 이미 전세를 끼고 계약한 경우는 어떻게 되나요?
시행일 이전 체결된 계약은 소급 적용되지 않으나,
전세 만기 이후 갱신이나 추가 매입은 허가 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 무주택자도 대출 규제를 받나요?
무주택자라도 조정대상지역 내에서는 LTV 40% 제한이 적용됩니다.
다만 생애 최초 구입자는 일정 조건에서 우대금리 및 한도 완화가 가능합니다.

Q4. 실수요자는 이번 규제로 불이익이 없나요?
실수요자는 주택담보대출, 청약 기회, 세제 혜택 등에서 일부 우대가 유지됩니다.
다만, 허가 절차가 추가되어 거래 과정이 다소 복잡해질 수 있습니다.

Q5. 규제 해제 가능성은 언제쯤 있을까요?
정부는 시장 안정이 확인될 경우 2026년 이후 단계적으로 규제 해제를 검토하겠다고 밝혔습니다.

이번 서울 전역 및 경기 12곳 규제지역 지정은 단기적인 시장 과열을 진정시키고, 부동산 시장을 실수요 중심으로 재편하기 위한 정책적 전환점입니다.

투자 목적의 갭 투자는 원천 차단되며, 앞으로의 시장은 실거주 중심, 장기 보유자 중심 구조로 변화할 가능성이 큽니다.

부동산 투자자나 실수요자는 이번 대책의 세부 내용과 지역별 적용 범위를 꼼꼼히 확인해야 하며, 향후 정부의 보완 조치나 규제 완화 시점에도 주목할 필요가 있습니다.